特朗普版QE見效 美國房貸利率創三年多新低逼近6%大關

特朗普版 QE 效果顯著 美國房貸利率降至三年多新低逼近 6%

隨著關鍵的春季購房旺季即將來臨，美國關鍵房貸利率創下近三年以來的新低。根據房地美(Freddie Mac)最新數據顯示，30 年期固定利率抵押貸款的平均利率已經下降至 6.06%，較上周的 6.16%進一步下滑，為 2022 年 9 月份以來最低水準。自 2022 年 9 月以來，美國房貸利率尚未低於過 6%大關。透過可調利率貸款，當前美國借款人已能獲得不到 6%的利率，這在心理層面上是一個重要節點。降低貸款成本一直是美國總統特朗普住房可負擔性方案中的關鍵目標之一。在他上周宣佈一項規模達 2000 億美元的抵押貸款債券購買計劃後，房貸利率隨之回落。

長期以來維持高位的房貸利率，過去幾年讓許多潛在買家和賣家只能觀望不前。Redfin 可追溯至 2012 年的數據表明，去年 12 月份的簽約量降至經季節調整後的歷史最低水平，不包括 2020 年 4 月疫情封鎖期間的情況。不過，真正的問題在於按揭貸款利率下降是否足以吸引仍在觀望中的買家重返市場。

從某些方面看，購房條件已經有所改善：庫存小幅回升、房價漲幅趨緩、利率也從 2025 年初約 7%的水平回落。然而，許多住房專家認為，要真正「解凍」市場，抵押貸款利率還需要進一步下降。原因是持有低利率貸款的房主不願意賣房並以更高利率購置新房。

根據 Ice Mortgage Technology 數據顯示，約 70%的借款人鎖定的利率低於 5%，超過一半的借款人的利率低於 4%。這意味著利率必須降至更低水平，許多房主才會考慮搬家。在考慮收入增長後，Compass Inc.的數據顯示，目前美國住房的可負擔性已回到 2020 年以來的最佳水準。但在當前這樣的經濟不確定時期，買家往往更加猶豫。這是在低利率與就業不安全感之間的權衡。

2026 年春季哪一方會佔上風還有待觀察。樂觀的看法認為，到春季初市場狀況可能會明顯好於去年同期。然而，特朗普與美聯儲主席鮑威爾之間的博弈所引起的市場波動未必能導致更低的利率。風險在於，如果投資者開始質疑美聯儲的獨立性，可能推高美國國債收益率，而這正是抵押貸款利率的重要指標。

凱投宏觀（Capital Economics）北美經濟學家 Thomas Ryan 表示，經濟狀況，特別是通脹和就業，將是決定房地產走勢的關鍵因素。僅靠特朗普的債券購買計劃未必能給消費者帶來太大幫助。「在我們看來，2000 億美元的購買規模，在龐大的抵押貸款支持證券市場中只是杯水車薪，這還不夠。」該機構預計，到今年年底，抵押貸款利率將穩定在 6.5%，此前的預測為 6.75%。值得注意的是，房地產市場區域性差異很大。在房價上漲迅速、庫存緊張的東北部和中西部地區，更低的利率反而可能因加大競爭而推高房價；而在市場相對疲軟、房源充足的地區，特別是陽光地帶（Sun Belt），購房者將更加受益。