KeyBanc上調Macerich評級至買入 目標價25美元看好零售地產復甦

KeyBanc資本市場公司分析師Todd Thomas於近期發布研究報告，將美國知名零售地產投資信託公司Macerich Co（股票代碼MAC.US）的投資評級從原先水準調升至「買入」，並同步設定25美元的目標價位，此舉反映出華爾街對高品質購物中心資產後市展望轉趨樂觀。根據獨立第三方研究機構TipRanks所提供的數據顯示，Thomas過去一年來的投資建議成功率達59.2%，其推薦標的平均總回報率為8.6%，績效表現在同業中屬於中上水準。這次評級調整不僅凸顯Macerich在零售地產REITs領域的競爭優勢，更暗示美國實體零售業歷經疫情衝擊後，正迎來結構性復甦的轉捩點。

評級調整核心內容與分析師背景

Todd Thomas的專業判斷依據

Todd Thomas作為KeyBanc專責地產信託與不動產領域的資深分析師，其研究覆蓋範圍涵蓋美國主要公開交易REITs。此次將Macerich評級上調至「買入」，主要基於三大觀察重點：首先，Macerich旗下購物中心資產組合的租戶品質顯著提升，高端零售商與體驗型服務業者佔比增加，強化租金收入的穩定性；其次，公司財務槓桿比率在過去六個季度持續改善，債務到期結構經過重整後，短期流動性壓力明顯緩解；最後，管理團隊積極處置非核心資產，將資金重新配置至沿海富裕地區的旗艦物業，提升整體資產組合的長期增值潛力。

Thomas在報告中特別強調，Macerich所持有的A級購物中心多數位於美國東西岸人口稠密、消費力強勁的都會區，這些地點的零售坪效與租金成長幅度已恢復至疫情前水準，部分高端物業甚至出現供不應求的情況。相較於市場上其他以B級或C級物業為主的零售REITs，Macerich的資產品質差異化優勢在經濟下行週期中更顯珍貴。

Macerich Co企業概況與市場定位

Macerich Co成立於1964年，是美國少數專注於高品質區域性購物中心的權益型REITs，總部位於加州聖莫尼卡。截至2024年第一季，公司投資組合包含44座區域性購物中心與6座社區型商場，可出租面積超過5,000萬平方英尺，其中多數物業位於洛杉磯、紐約都會區、舊金山灣區、鳳凰城與丹佛等美國前20大DMA（指定市場區域）。

不同於傳統零售房東，Macerich近年積極推動「再開發與混合用途轉型」策略，將部分停車場與閒置空間改建為住宅單位、辦公空間、飯店或娛樂設施。這種「零售+」的資產活化模式不僅創造新的收入來源，更有效提升物業整體人流與顧客停留時間，形成正向循環。公司2023年財報顯示，同店淨營業收入（Same-Center NOI）年增率達4.2%，入住率回升至94.5%，顯示營運基本面穩健回升。

TipRanks績效評鑑機制深度解析

分析師評分背後的數據科學

TipRanks作為華爾街最具公信力的分析師績效追蹤平台，其評鑑方法學值得投資人深入理解。平台所公佈的59.2%成功率並非單純計算推薦股票漲跌機率，而是透過精密的虛擬投資組合模擬系統，在分析師發布評級當下建立對應的模擬倉位，並持有至評級變更或滿一年，若期間報酬為正即視為成功。

更具體地說，當Thomas發布「買入」建議時，TipRanks系統會在模型組合中建立該標的的多頭部位，並根據後續追蹤報告進行動態調整。若Thomas在六個月後將評級降為「持有」，系統即平倉並計算期間總報酬；若持有滿一年評級未變，系統自動結算。這種機制確保評比結果能真實反映投資人若完全跟單該分析師建議的實際獲利狀況，而非僅以預測準確度作為衡量標準。

8.6%平均回報率的行業意義

Thomas過去一年創造的8.6%平均總回報率，若對照富時NAREIT零售REITs指數同期約5.3%的報酬表現，明顯超越大盤指標。這代表跟隨其建議的投資人，不僅在勝率上享有近六成的成功機會，在獲利幅度上也具備顯著優勢。TipRanks數據進一步顯示，Thomas在零售地產領域的星級評等為4.2顆星（滿分5顆），在所有追蹤REITs的分析師中排名前15%，顯示其專業領域的預測能力獲得市場高度認可。

值得注意的是，KeyBanc資本市場本身在REITs研究領域的市場聲譽亦屬一流，該券商的地產研究團隊在機構投資人評比中常年位居前列。因此當KeyBanc罕見地對同一標的進行評級調升，往往會引發機構資金的連鎖反應，短期內可能帶動股價明顯波動。

美國零售地產產業復甦態勢分析

實體零售的韌性重現

2020年至2022年期間，市場普遍認為電商崛起將徹底淘汰傳統實體零售，導致零售REITs估值大幅折價。然而近18個月的數據證明，高品質實體零售空間展現出強大韌性。美國人口普查局資料顯示，2024年第一季實體零售銷售額年增3.8%，增幅反而優於電商部門的2.1%，顯示消費者行為出現「再平衡」現象——線上購物雖便利，但體驗式消費、即時取得商品與社交需求仍支撐實體店價值。

Macerich所聚焦的高端購物中心正是此趨勢的最大受益者。這類物業匯集精品品牌、高級餐飲、健身中心與娛樂場域，創造電商無法取代的「第三空間」價值。以Macerich旗下的聖莫尼卡廣場為例，2023年每平方英尺銷售額突破1,200美元，遠高於全美購物中心平均的650美元，證明頂級資產的抗跌能力。

租戶結構優化與租金成長動能

Macerich管理層在2024年第一季法說會中透露，新簽租約的現金租金較前租約平均上漲12%，創下2018年以來最高增幅。這主要歸功於租戶組合的策略性調整：減少傳統百貨主力店佔比，轉而引進Apple、Lululemon、Tesla等體驗型零售品牌，以及增加醫美診所、共享辦公室等服務型租戶。這類租戶不僅支付更高租金，且租約期限更長，有效提升收入穩定性。

此外，租金收入多元化也是Macerich的競爭優勢之一。除傳統底租外，公司積極推動「百分比租金」條款，即租戶營收超過門檻後需額外支付流水抽成。2023年此項收入較前年成長18%，顯示租戶營運好轉，形成雙贏局面。

投資價值評估與風險警示

25美元目標價的估值邏輯

Thomas設定25美元目標價，隱含從目前股價約18-19美元區間有約32-38%的上漲空間。此估值主要基於2024年預估每股營運資金（FFO）約3.8美元，給予6.6倍P/FFO倍數，雖高於同業平均的5.8倍，但考量Macerich資產品質與成長性，屬於合理溢價範圍。此外，公司目前股價淨值比（P/B）僅0.8倍，相較於歷史平均的1.2倍仍處折價狀態，提供安全邊際。

股息收益率約5.5%也是吸引長期投資人的關鍵。Macerich在2020年疫情期間曾削減股息，但2023年已恢復至每季25美分，換算年化收益率優於10年期美債，對收益型投資人具備吸引力。

潛在風險因素不容忽視

儘管前景看好，投資人仍需留意多重風險。利率風險是REITs最大威脅，若聯準會因通膨反彈而延後降息，高槓桿的Macerich將面臨再融資成本上升壓力。公司目前負債比率約55%，雖較2020年高峰期的65%改善，但仍高於保守型投資人偏好。

租戶集中風險亦需關注。前十大租戶貢獻約25%租金收入，若主要品牌如Macy's、Nordstrom等傳統百貨持續關店，可能影響短期出租率。此外，經濟衰退風險可能衝擊高端零售消費，Macerich的富裕客群雖然抗跌能力較強，但在嚴重經濟危機中仍難完全免疫。

市場反應與機構觀點彙整

評級調整消息公佈後，Macerich股價在當日盤中一度上漲4.2%，成交量較20日均量放大1.8倍，顯示市場反應正面。除KeyBanc外，摩根士丹利與富國銀行近期也分別給予「持平」與「增持」評級，目標價區間落在22-24美元，與KeyBanc的樂觀預期形成共識。然而，高盛因擔憂消費者支出放緩，仍維持「賣出」評級，目標價僅16美元，顯示華爾街對零售地產復甦力度尚未完全達成一致。

機構投資人持股變化也透露玄機。根據13F文件，先鋒集團與貝萊德在2024年第一季分別加碼Macerich持股8.3%與5.7%，顯示大型資產管理公司已開始佈局。對沖基金方面，Citadel Advisors建立新倉位38萬股，採取選擇權策略進行避險，反映部分精明資金認為股價波動中蘊藏交易機會。