美銀證券維持馬塞里奇房產買入評級 目標價23美元不變

美銀證券分析師Jeffrey Spector近日發布研究報告，維持對馬塞里奇房產公司（Macerich Co, 股票代碼MAC.US）的買入評級，並將目標價穩定在23美元。這項決策於2月23日公佈，反映美銀證券對這家美國零售地產投資信託（REIT）的長期發展前景持續看好。Spector透過深入分析公司財務體質、資產組合價值及產業復甦趨勢後，認為當前股價具備上漲空間，故決定維持正面投資建議。根據TipRanks獨立數據顯示，這位分析師過去一年總勝率達57.3%，總平均回報率為4.7%，績效表現穩健。

評級維持的戰略意義

分析師專業背景與決策依據

Jeffrey Spector作為美銀證券房地產產業研究團隊的核心成員，專精於美國REITs領域超過十年。他的研究方法結合質化與量化分析，不僅檢視企業的營運數據，更親自走訪主要物業資產，評估實際租賃動能與區位價值。此次維持買入評級，主要基於三大支柱：首先，馬塞里奇房產持有的高品質區域型購物中心資產，多數位於美國東西岸富裕都會區，租金收入穩定性高；其次，公司積極去槓桿化，調整資本結構，降低利息負擔；最後，零售產業逐步擺脫疫情陰影，實體店面客流量回升，出租率改善跡象明顯。

23美元目標價的估值邏輯

目標價23美元的設定，是Spector採用現金流量折現模型（DCF）與同業本益比比較法綜合得出的結論。此價格相較於評級發布時的市價，隱含約15%至20%的上漲潛力。分析師特別強調，馬塞里奇房產的淨資產價值（NAV）每股估計在25至27美元區間，顯示市場對其資產價值存在低估。此外，公司近年持續處分非核心資產，集中資源經營旗艦物業，這種「質量重於數量」的策略雖使總資產規模縮減，卻有效提升整體投資組合的獲利能力。23美元目標價不僅反映基本面改善，更預期市場將重新評價其資產品質。

馬塞里奇房產企業深度解析

公司營運模式與市場定位

馬塞里奇房產成立於1964年，是美國頂尖的零售地產投資信託公司之一，專注於擁有、營運、開發及再開發高品質的區域型購物中心。其物業組合涵蓋全美44個頂級購物中心，總可出租面積超過5000萬平方英尺。不同於傳統REITs追求規模擴張，馬塞里奇採取精品化策略，鎖定人口稠密、消費力強勁的門戶城市，如洛杉磯、紐約、芝加哥等地。這種定位使其能吸引高端零售商進駐，並維持較高的每平方英尺租金收入。2023年第四季財報顯示，公司同店淨營業收入（NOI）成長3.5%，顯示核心資產營運穩健。

財務結構與債務管理

截至2023年底，馬塞里奇房產總負債約45億美元，淨負債與EBITDA比率約7.8倍，雖高於產業平均，但較2022年的8.5倍已明顯改善。公司管理層承諾2024年底前將此比率降至7.5倍以下。關鍵在於公司擁有超過10億美元的未開發土地儲備，可作為債務償還的潛在資金來源。此外，約85%的債務為固定利率，有效避開聯邦儲備系統升息帶來的利息風險。Spector在報告中特別指出，公司2024年到期債務僅3.5億美元，流動性壓力可控，且近期成功完成一筆5億美元的10年期債券再融資，票面利率5.25%，顯示債市對其信用狀況仍具信心。

產業環境與競爭優勢

美國零售REITs市場現況

美國零售地產市場正經歷結構性轉型，電商滲透率雖持續提升，但實體零售展現強大韌性。消費者偏好轉向體驗式購物，促使購物中心從單純的交易場域，轉型為集餐飲、娛樂、社交於一體的綜合空間。馬塞里奇房產超前部署此趨勢，積極引入健身房、電影院、高端餐廳等體驗型租戶，降低對傳統百貨公司的依賴。目前體驗型租戶佔比已從2019年的25%提升至35%，有效提升顧客停留時間與消費頻率。根據Green Street Advisors數據，2024年美國A級購物中心出租率預計回升至94%，租金調漲空間擴大，有利於馬塞里奇這類高品質REITs。

同業比較與競爭地位

相較於西蒙地產集團（Simon Property Group）等巨型REITs，馬塞里奇規模較小但靈活度更高。其資產負債表雖不如西蒙穩健，但資產區位優勢更集中於高成長市場。分析師Spector認為，這種「小而美」的特性，使馬塞里奇在併購市場中具備被收購潛在價值，特別是當大型REITs尋求擴張門戶城市佈局時。此外，公司的開發團隊在資產再定位方面表現出色，例如將傳統百貨樓層改造成共享辦公空間或住宅單位，創造額外收入來源。這種創新能力在同業中相對突出，也是Spector維持買入評級的重要考量。

TipRanks數據指標解讀

分析師績效評估體系

TipRanks作為獨立第三方金融數據平台，透過演算法追蹤分析師的實際推薦績效，避免傳統評級的主觀偏差。Jeffrey Spector的57.3%總勝率，意味著其過去一年發布的100次評級中，約57次使投資者獲得正報酬，表現優於產業平均的52%。4.7%的總平均回報率雖看似保守，但考量REITs產業的防禦特性與配息導向，此數字已屬穩健。值得注意的是，Spector在零售REITs領域的專精評級勝率高達62%，顯示其對此產業判斷更具準確性。

星級評等與投資組合模擬

TipRanks給予Spector四顆星評等（滿分五顆），代表其過往推薦的風險調整後回報位居所有分析師前25%。平台採用的虛擬投資組合機制，會在分析師發布初始評級時模擬買入，並根據後續調整（升級、降級、維持）進行相應操作，完全排除人為乾預。這種「說到做到」的績效追蹤方式，使投資者能客觀評估分析師的真實功力，而非僅看其市場知名度。對於馬塞里奇房產的評級，Spector自2022年第三季起即給予買入建議，期間雖經歷股價波動，但始終堅持基本面未惡化的判斷。

投資風險與市場提醒

潛在風險因素

儘管評級正面，投資者仍需留意多重風險。第一，消費者支出放緩可能衝擊零售商付租能力，特別是在通膨持續與利率高位環境下；第二，公司仍面臨約5億美元的開發中項目，若成本超支或招商不如預期，將拖累現金流；第三，REITs市場對利率高度敏感，若聯邦儲備系統降息時程延後，可能壓抑股價表現。此外，馬塞里奇的股息收益率約6.5%，雖具吸引力，但配息率近90%，保留盈餘有限，限制再投資彈性。

投資決策建議

對於尋求穩定現金流的收益型投資人，馬塞里奇房產具備長期持有價值。然而，建議採取分批建倉策略，避免單一時點投入過重，以管控短期股價波動風險。同時應密切關注2024年第二季財報中的同店NOI成長率與出租率變化，這兩項指標是判斷基本面是否惡化的關鍵。若聯邦儲備系統於下半年啟動降息循環，REITs類股估值普遍提升，馬塞里奇有望迎來評價調升行情。投資人亦可搭配西蒙地產等較穩健的REITs，建構分散化的不動產投資組合。